Heitaria Swiss AG
● Vertraulich · PPP / DBFMO
Ihre Schulen.
Saniert.
Ohne neue Schulden.
Ein strukturiertes Betreibermodell für die Schulinfrastruktur Reutlingen – finanziert, gebaut und betrieben durch unser Konsortium.
Zielkommune
Reutlingen
Investitionsbedarf Schulen:
ca. 200 Mio. EUR
~117.000 Einwohner · Baden-Württemberg
LuKIFG: 66,3 Mio. über 12 Jahre
Juni 2026 HSA-2026-REU-001
Die Ausgangslage
200 Mio. EUR Bedarf.
5,5 Mio. EUR / Jahr.
LuKIFG-Finanzierung: viel zu wenig
Reutlingen erhält 66.259.212,24 EUR LuKIFG-Mittel über 12 Jahre. Das sind ~5,5 Mio. EUR pro Jahr – dem steht ein Gesamtbedarf von ca. 200 Mio. EUR gegenüber.
⚠ Deckungslücke: ~155 Mio. EUR
Kritische Schulprojekte
Friedrich-List-Gymnasium: Schimmel + Brandschutz (19 Mio. EUR). Eduard-Spranger-Schule: 15 Mio. EUR. Schillerschule: 5,3 Mio. EUR.
⚠ Sofortbedarf ungedeckt
Haushaltsnotlage
Defizit 2026: über 10 Mio. EUR. Verschuldung steuert auf ~490 Mio. EUR zu. Sparpaket: 200 Mio. EUR mit 250 Stellenabbau.
⚠ Konsolidierungsdruck maximal
BIG-Modell: Vorprüfung beauftragt
Der Gemeinderat hat die Vorprüfung des BIG-Modells einstimmig beauftragt – kein Gründungsbeschluss. Warum PPP/DBFMO die überlegene Alternative ist, zeigen die nächsten Folien.
→ Entscheidungsfenster offen
BIG-Modell vs. PPP/DBFMO
Warum PPP die
bessere Alternative ist.
BIG-Modell
Kommunale Eigengesellschaft
Stadt gründet eigene Gesellschaft. Risiken verbleiben zu 100% beim Steuerzahler. Kein Risikotransfer, keine Festpreisgarantie.
BIG-Risiken
Kostensteigerungen möglich
Baukostenrisiko, Terminrisiko und Betriebsrisiko tragen die Bürgerinnen und Bürger. Keine externe Haftung.
PPP/DBFMO
Risikotransfer ans SPV
Privates Konsortium trägt Baukostenrisiko, Terminrisiko und 25 Jahre Betriebsrisiko. Festpreis garantiert.
PPP-Vorteil
Eigentum bleibt bei der Stadt
Kein Sale, kein Leaseback. Grundbuch verbleibt bei der Stadt Reutlingen – dauerhaft und rechtssicher.
💡
Empfehlung: Bevor der Gemeinderat einen BIG-Gründungsbeschluss fasst, sollte ein strukturierter Vergleich (Public Sector Comparator) zwischen BIG-Modell und PPP/DBFMO-Inhabermodell erstellt werden. Heitaria Swiss AG erstellt diesen kostenlos und unverbindlich.
Die Lösung
Das Sanierungs-
Inhabermodell
1
Eigentum bleibt bei der Stadt
Grundstück und Gebäude bleiben von Tag 1 bis Tag X im Grundbuch der Stadt Reutlingen. Kein Sale, kein Leaseback.
2
SPV plant, finanziert, baut, betreibt
Unser Konsortium gründet eine Projektgesellschaft (SPV), die alle Risiken trägt – Baukostenrisiko, Terminrisiko, Betriebsrisiko.
3
20–25 Jahre Laufzeit
Planung, Bau und vollständiges Facility Management für die gesamte Lebensdauer. Kein Sanierungsrückstau mehr.
4
Haushaltsneutrale Struktur
Keine Kreditaufnahme in der Bauphase. Haushaltsrechtliche Einordnung erfolgt gemeinsam mit der Kommunalaufsicht BW – abhängig von der gewählten Finanzierungsstruktur.
Eigentumsstruktur – zu jedem Zeitpunkt
Stadt Reutlingen Eigentümer (Grundbuch)
↕
SPV (Konsortium) DBFMO-Vertrag
Design & BuildSPV ✓
FinanzierungSPV ✓
BaukostenrisikoSPV ✓
Facility Management (25 J.)SPV ✓
EigentumsrechtStadt ✓
✓ Ergebnis
Die Stadt zahlt 0 € während der Bauphase. Erst bei schlüsselfertiger, mängelfreier Übergabe beginnt das Verfügbarkeitsentgelt.
Finanzielle Struktur
Drei Mechanismen.
Ein wasserdichtes Modell.
Verfügbarkeitsentgelt
Verfügbarkeit Monatliche Gebühr deckt: Schuldentilgung, Zinsen, 25 Jahre Facility Management. Zahlung beginnt erst nach mängelfreier Abnahme. Operative Risiken trägt das SPV.
Forfaitierung
Quasi-Staat Nach mängelfreier Abnahme: Einredeverzicht. Das Fremdkapital erhält quasi-staatliche Bonität. Günstigste Konditionen für das SPV → niedrigeres Entgelt für die Stadt.
PSC – Wirtschaftlichkeit
§7 LHO Gemäß Haushaltsrecht prüfen wir gemeinsam: PPP vs. Eigenrealisierung. Risikotransfer + Lebenszyklusansatz machen PPP nachweisbar günstiger. Festpreis garantiert.
Bauphase
0 €
Zahlungen der Stadt
→
Betriebsphase (25 Jahre)
Verfügbarkeitsentgelt
Monatlich · nach mängelfreier Abnahme · Risiko beim SPV
Wirtschaftlichkeitsnachweis
PPP schlägt
Eigenrealisierung. Nachweislich.
✓ PPP – Inhabermodell
Heitaria Konsortium
Baukosten Festpreis · garantiert
Fertigstellungsrisiko SPV trägt 100%
Betriebsrisiko (25 J.) SPV trägt 100%
Bauqualität Lebenszyklus-optimiert
Haushaltswirkung Haushaltsneutral (Bauphase)
Personalaufwand Bauamt Minimal (1 Vertragspartner)
✗ BIG / Eigenrealisierung
Kommunale Eigengesellschaft / Einzelvergabe
Baukosten +30–50% Kostensteigerung möglich
Fertigstellungsrisiko Stadt trägt 100%
Betriebsrisiko Stadt trägt 100%
Bauqualität Preisorientiert · kein Lebenszyklus
Haushaltswirkung CAPEX · Kreditaufnahme nötig
Personalaufwand Bauamt 40+ Subunternehmer · Jahre
Reutlingen
~117.000 EW · BADEN-WÜRTTEMBERG
200 Mio.
EUR Investitionsbedarf Schulen
66,3 Mio.
EUR LuKIFG über 12 Jahre = 5,5 Mio./Jahr
~490 Mio.
EUR Verschuldung (Zielwert)
Konkrete Projekte
Drei Sofortprojekte.
Eine Lösung.
Friedrich-List-Gymnasium – Schimmel + Brandschutz: 19 Mio. EUR. Dringendster Handlungsbedarf. Gesundheitsrisiko für Schüler und Lehrkräfte.
Eduard-Spranger-Schule – Grundsanierung erforderlich: 15 Mio. EUR. Energetische und bauliche Erneuerung notwendig.
Schillerschule – Sanierungsbedarf: 5,3 Mio. EUR. Substanzerhalt und Modernisierung stehen aus.
PPP/DBFMO löst alle drei Projekte in einer Transaktion – Festpreis, Risikotransfer, 0 € in der Bauphase. Vor dem BIG-Gründungsbeschluss lohnt der Vergleich.
Go-to-Market
Drei Schritte bis zum
Financial Close.
1
Erstgespräch & Kalkulation
Sie nennen 3 dringendste Sanierungsfälle. Wir erstellen kostenlos die Wirtschaftlichkeitsuntersuchung als Gemeinderatsvorlage – inkl. PSC-Vergleich BIG vs. PPP.
Woche 2–4
2
Markterkundungsprotokoll
Schriftliches Protokoll dokumentiert Prüfinteresse der Stadt. Grundlage für das weitere strukturierte Gespräch mit Gemeinderat und Verwaltung.
Monat 2
3
Wettbewerbsdialog & Financial Close
Begleitung durch den gesamten VgV-Prozess nach § 28 VgV, Bieterauswahl, Vertragsverhandlung bis zum Financial Close.
Monat 6–18
0 €
Kosten für die Stadt (Beratung)
0,5–2 %
Origination Fee (von CAPEX)
SPV
trägt unsere Vergütung
Financial Close
Fälligkeit unserer Fee
Nächster Schritt
Bereit für ein
45-Minuten-Gespräch?
Nennen Sie uns Ihre drei dringendsten Sanierungsfälle. Wir erstellen Ihnen kostenlos und unverbindlich die Wirtschaftlichkeitsuntersuchung – als Gemeinderatsvorlage.
📧
E-Mail
info@heitaria.ch
📞
Telefon
+41 625 206 107
🌐
Reutlingen-Portal
reutlingen.heitaria.ch
Hauptsitz
Rigistrasse 1, Buochs
Reutlingen-Portal
reutlingen.heitaria.ch
Pitch Deck online
reutlingen.heitaria.ch/pitch_deck_reutlingen.html
„Ihre Schulen. Saniert. Ohne neue Schulden."
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